Fundusz Mieszkań na Wynajem we Wrocławiu kompletnie nie działa. I szybko nie ruszy

Bank Gospodarstwa Krajowego ogłosił przed wakacjami, że pierwsze mieszkania z nowego programu będą dostępne jesienią 2014 roku. Kalendarzową jesień mamy już od kilku tygodni, a jak podkreślają znawcy branży, wszystkie dostrzegalne znaki skłaniają do jednej konkluzji: ten program szybko nie ruszy. - Nie słychać, aby BGK pytał deweloperów we Wrocławiu o możliwości zakupu inwestycji - mówią.

BGK na budowę własnego zasobu ma przeznaczyć w ciągu 5 najbliższych lat 5 miliardów złotych, za które zamierza kupić około 20 tysięcy mieszkań.

Jak podano, w obszarze zainteresowania pozostają mieszkania do 60 metrów kwadratowych w głównych aglomeracjach Polski - także we Wrocławiu, tak aby zwiększać konkurencyjność Polaków na rodzimym rynku pracy - np. skłonność do mobilności.

Jeśli zatem sprawdzimy cenę metra kwadratowego, którą BGK jest w stanie zapłacić, uśredniając że będzie nabywał mieszkania o powierzchni około 50 metrów kwadratowych, da nam to około 5000 zł za m2 mieszkania (wykończonego pod klucz).

Eksperci tłumaczą, że biorąc pod uwagę średnie ceny tego rodzaju wyposażonych lokali dla 6 największych miast Polski oznacza to dwie rzeczy.

Po pierwsze - na mieszkania w centrum raczej nie będzie co liczyć (zdecydowanie wyższe ceny zakupu - ponad 7000 zł/m2 dla Wrocławia), chyba, że będą to małe kawalerki dla maksymalnie 1-2 osób, ale wtedy program traci swój prorodzinny charakter.

Po drugie - wynikające z pierwszego - BGK będzie zmuszone kupić mieszkania na obrzeżach miast. Przez to także kolejny punkt planu zostanie nadszarpnięty - by mieszkania były dostępne relatywnie blisko centrum. Najemcy mieli nie tracić czasu w korkach. Słychać już teraz sygnały, że BGK oferuje dziś niższe ceny za zakup niż realia rynkowe. Zatem takiej oferty BGK może nie znaleźć wcale.

Drugim kierunkiem rozwoju programu ma być nabywanie działek w miastach pod budowę zasobów mieszkaniowych BGK. Proces inwestycyjny trwa jednak około 2 lat, w tym sama budowa około 1,5 roku.

- Jeśli we Wrocławiu miałoby dojść do tej metody realizacji programu, pierwsze mieszkania byłyby do odbioru mniej więcej w 2017 roku. To pokazuje, że zapowiedzi BGK o apogeum programu w 2015 i 2016 roku mogą być dość trudne w realizacji - mówi Krzysztof Ziajka, wiceprezes wrocławskiego oddziału PZFD i prezes firmy deweloperskiej INKOM SA.

Zachwiana - zdaniem znawców branży - może być konkurencyjność na rynku. Pojawi się bowiem podmiot, który będzie kupował lub budował mieszkania, ale to przecież państwowa spółka, która może nie dbać o koszty tak, jak przedsiębiorstwo prywatne.

Deweloperzy wskazują, że sami byliby zainteresowani budową mieszkań na wynajem, gdyby tylko zmieniło się prawo. Chodzi o ustawę o ochronie lokatorów z 1994 roku, która choć nowelizowana, nie przewidywała tak dużych potrzeb mieszkaniowych i mobilności zawodowej jak dziś.

Drugi aspekt to obszar finansowy przedsięwzięć. Gdyby skrócono amortyzację do 10 lat, z 30 obowiązujących dziś, takie inwestycje byłyby dla wszystkich bardziej opłacalne, a chętnych graczy instytucjonalnych znalazłoby się więcej.

Dziś rynek wynajmu stoi prywatnymi ofertami, które w większości… powiększają szarą strefę. Rzadko mamy do czynienia ze sformalizowanym wynajmem mieszkań prywatnych - z umowami, odprowadzanym podatkiem gruntowym i dochodowym.

Jak podkreślają deweloperzy, Bank Gospodarstwa Krajowego nie wykazuje we Wrocławiu dużej aktywności.

- Na tę chwilę nie słychać, aby BGK pytał deweloperów we Wrocławiu o możliwości zakupu inwestycji, czy części inwestycji, pod szybki zakup nieruchomości - podkreśla Krzysztof Ziajka.

Choć rynek deweloperski przyspieszył i nabywców nowych mieszkań jest sporo, programy rozwijające wynajem mieszkań powinny być - zdaniem ekspertów - kontynuowane.