Wrocławski rynek biurowy: wciąż gonimy Kraków, popyt napędzają centra usług [RAPORT]

Stolica Dolnego Śląska pod względem zasobów powierzchni biurowej to nadal drugi po Krakowie największy rynek regionalny w kraju. Popyt na nowe biura napędzają przede wszystkim prężnie rozwijające się w naszym mieście centra usług. - W ciągu ostatniej dekady Wrocław stał się jednym z największych i najważniejszych ośrodków usług sektorów BPO/SSC oraz R&D - podkreślają eksperci.

Wynik ten niezmiennie plasuje stolicę Dolnego Śląska na drugim miejscu po Krakowie wśród największych regionalnych rynków biurowych w Polsce.

- Od Krakowa dzieli nas zaledwie około 50 tys. m2 istniejących powierzchni, ale dogonienie go – mimo że realne – będzie bardzo trudne. W Krakowie w fazie realizacji znajduje się bowiem tyle samo biur, co we Wrocławiu - mówił niedawno w wywiadzie dla naszego portalu Kamil Pakosz, menedżer regionalny Colliers International we Wrocławiu.

Trzy zagłębia biurowe

Eksperci z Knight Frank szacują, że w drugim kwartale 2014 roku zasoby biurowe Wrocławia wzrosły o 1,8 proc., a do użytku oddano 9,8 tys. mkw. w trzech projektach.

Dwa z nich (łącznie 4,8 tys. mkw.) powiększyły zasoby powierzchni biurowej przeznaczonej na wynajem. To Business Center Save the World oraz
projekt Rybacka 9. Pozostałe 5 tysięcy metrów kwadratowych to powierzchnia budynku firmy IT Glob, przeznaczonego na jej własne potrzeby.

- W oparciu o harmonogramy budowy obecnie realizowanych inwestycji, szacuje się, że w II połowie 2014 roku zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej we Wrocławiu powinny zwiększyć się o kolejne 44 400 mkw., natomiast w 2015 roku na rynek powinno zostać dostarczone około 70 600 mkw. - wylicza Elżbieta Czerpak, dyrektor działu badań rynku w Knight Frank.

Eksperci podkreślają, że istniejące zasoby nowoczesnych biur we Wrocławiu koncentrują się w trzech wyraźnie zarysowanych ośrodkach: ścisłym centrum miasta i jego okolicach, na terenie Zachodniego Obszaru Biznesu (ZOB - obszar ograniczony ulicami Legnicką i Strzegomską) oraz wzdłuż tzw. Południowej Osi Biznesu (POB - obszary wzdłuż ul. Powstańców Śląskich i al. Karkonoskiej).

- Największym skupiskiem biur pozostaje centrum Wrocławia i jego okolice, gdzie zlokalizowane jest około 33 procent istniejącej podaży, jednak to tereny poza centrum, w szczególności ZOB i POB, ze względu na większą dostępność gruntów inwestycyjnych charakteryzuje największa dynamika i potencjał rozwoju - wyjaśniają znawcy rynku.

Centra usług napędzają popyt

Popyt na powierzchnie biurowe we Wrocławiu niezmiennie zdominowany jest przez firmy z sektora BPO/SSC, instytucje finansowe i firmy z branży informatycznej.

- Wrocław to jedno z najdynamiczniej rozwijających się miast w Polsce. W ciągu ostatniej dekady stał się jednym z największych i najważniejszych ośrodków usług sektorów BPO/SSC oraz R&D w kraju - podkreśla Elżbieta Czerpak.

Do podobnych wniosków doszli niedawno eksperci z firmy CBRE, która wspólnie z Agencją Rozwoju Aglomeracji Wrocławskiej przygotowała przewodnik dla inwestorów zainteresowanych naszym miastem.

- Wrocław to trzeci po Krakowie i Warszawie rynek dla sektora centrów i usług wspólnych (SSC/BPO). Firmy z tego segmentu generują największy popyt na wrocławskie biura i ten trend utrzyma się, ponieważ wraz ze wzrostem znaczenia Wrocławia na outsourcingowej mapie Polski, będą one zwiększać zatrudnienie oraz poszukiwać nowych powierzchni – mówi Paweł Boczar, starszy negocjator w dziale powierzchni biurowych w oddziale CBRE we Wrocławiu.

Wtóruje mu Kamil Pakosz z Colliers International.

- Biorąc pod uwagę stale rosnącą atrakcyjność polskich miast regionalnych w oczach potencjalnych inwestorów – zarówno polskich, jak i zagranicznych – sądzę, że popyt na nowe biura we Wrocławiu nie spadnie - podkreśla Pakosz.

- Aktywność najemców na wrocławskim rynku utrzymuje się na stabilnym poziomie, co świadczy o niemalejącym zainteresowaniu inwestorów stolicą Dolnego Śląska jako atrakcyjną lokalizacją - dodaje Elżbieta Czerpak

Wskaźnik pustostanów będzie rósł, czynsze na stabilnym poziomie

W minionym kwartale we Wrocławiu ponownie zaobserwowano spadek współczynnika powierzchni niewynajętej, który, zgodnie z wyliczeniami Knight Frank, pod koniec czerwca 2014 wyniósł 9,9 procent.

- Spadek dostępności powierzchni we Wrocławiu był konsekwencją niezbyt wysokiej nowej podaży. Jednak w nadchodzących miesiącach można spodziewać się wzrostu współczynnika pustostanów wskutek oddawania do użytku nowych obiektów - tłumaczy Elżbieta Czerpak.

Z kolei eksperci z CBRE wskazują, że wskaźnik ten jest znacznie niższy w segmencie obiektów klasy A – wynosi zaledwie 6 procent, co pokazuje, że wrocławska oferta rynkowa w tym zakresie jest nadal ograniczona.

Koniec pierwszej połowy 2014 roku to na wrocławskim rynku okres stabilizacji stawek czynszów. W obiektach klasy A utrzymywały się one między 13 a 16 EUR/m2/miesiąc, natomiast w budynkach klasy B między 10 a 13 EUR lub 40-60 PLN/m²/miesiąc. Efektywne stawki czynszu - jak podkreślają eksperci - w niektórych budynkach mogą być o 2-3 EUR/m2 niższe niż stawki ofertowe.

- Oczekuje się, że wobec wysokiej dostępności powierzchni biurowych w istniejących budynkach oraz w projektach w budowie, elastyczność deweloperów w negocjacjach z potencjalnymi najemcami może wzrosnąć - prognozuje Elżbieta Czerpak.