Nowe mieszkania we Wrocławiu: podaż rekordowo wysoka, a ceny wciąż spadają

W pierwszym kwartale 2012 roku obserwowaliśmy we Wrocławiu rekordowo wysoką podaż mieszkań, często takich, które powstaną dopiero w dalekiej przyszłości. To efekt działań deweloperów, którzy chcieli zdążyć przed wejściem w życie nowej ustawy. Jednocześnie nadal spadają ceny na rynku pierwotnym – za metr kwadratowy nowego mieszkania trzeba było w stolicy Dolnego Śląska zapłacić niespełna 6400 złotych.

W I kwartale 2012 liczba oferowanych we Wrocławiu mieszkań deweloperskich ponownie wzrosła, osiągając poziom prawie 9 tysięcy lokali. Ustanowienie kolejnego historycznego rekordu możliwe było dzięki ponownemu zastrzykowi nowych mieszkań, wprowadzonych na rynek w trakcie minionego kwartału.

Łącznie w I kwartale deweloperzy uruchomili sprzedaż 1 587 nowych mieszkań, z których na koniec marca w ofercie pozostało 1 480 lokali, resztę sprzedano lub zarezerwowano. Tradycyjnie najwięcej nowych lokali pojawiło się w południowej części miasta – przodują Krzyki i Fabryczna, a stawkę zamyka Stare Miasto (patrz wykres nr 1 po lewej stronie).

- Bieżące wzrosty podaży mieszkań deweloperskich na rynku wrocławskim wiążą się po części z chęcią ominięcia wymogu prowadzenia dla inwestycji rachunku powierniczego wymaganego nowo przyjętą ustawą o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego zwaną ustawą deweloperską. Zgodnie z zapisami ustawy wymóg ten nie dotyczy inwestycji, których sprzedaż rozpoczęła się przed wejściem ustawy w życie. Deweloperzy zdążyli zatem rozpocząć sprzedaż nie tylko obecnie startujących inwestycji, ale również takich, które dopiero planowane są na przyszłość – tłumaczy Jarosław Skoczeń, pełnomocnik zarządu Emmerson S.A.

O tym, że wprowadzenie nowej ustawy deweloperskiej może doprowadzić do fikcyjnej nadpodaży mieszkań pisaliśmy już w marcu.

- Sedno sprawy tkwi w rachunkach escrow – zanim banki wypracują metody prowadzenia tychże rachunków, zanim sprawdzą je w praktyce, może minąć co najmniej pół roku od wejścia w życie ustawy. Deweloperzy nie chcąc blokować swoich inwestycji, będą woleli wprowadzić je do sprzedaży wcześniej, żeby nie mieć przeszkód w dalszej realizacji - mówiła nam wtedy Dorota Jarodzka-Śródka, prezes firmy deweloperskiej Archicom.

Samo rozpoczęcie sprzedaży mieszkań w inwestycji i brak jakichkolwiek prac budowlanych nie pociąga za sobą dużych kosztów dla dewelopera. Tworzy to przestrzeń dla tzw. pseudooferty rynkowej, czyli mieszkań, które formalnie funkcjonują w ofercie, ale rozpoczęcie sprzedaży daleko wyprzedza moment faktycznego startu budowy. Na wrocławskim rynku deweloperskim ten segment jest szczególnie szeroki i obejmuje ponad 2 tys. lokali.

Wraz ze stale rosnącą ofertą rynkową oznaczającą większą konkurencję pomiędzy deweloperami, a zwłaszcza w kwartałach o słabszym tempie sprzedaży mieszkań, na wrocławskim pierwotnym rynku mieszkaniowym uwidacznia się zmienione podejście deweloperów do ceny mieszkań.

Cena przestaje być stałym atrybutem mieszkania, takim jak np. powierzchnia czy liczba pokoi. W coraz większym stopniu oferta nabiera indywidualnego charakteru, jest dostosowana do oczekiwań i możliwości finansowych pojedynczego klienta. Większość deweloperów wycofuje się z upubliczniania cenników swoich inwestycji argumentując to uzależnieniem ceny danego mieszkania od wybranego przez klienta harmonogramu płatności czy nawet źródeł finansowania.

Średnia cena ofertowa oferowanych we Wrocławiu mieszkań deweloperskich pozostaje w trendzie spadkowym. Za metr kwadratowy mieszkania na rynku pierwotnym trzeba we Wrocławiu zapłacić niespełna 6400 złotych (patrz wykres nr 2 po lewej stronie).

Kolejny kwartalny spadek średniej ceny zbiegł się w czasie z pozostawieniem na niezmienionym poziomie wrocławskiego limitu cenowego obowiązującego w ramach programu „Rodzina na swoim”.

- Spadki ceny średniej na rynku wrocławskim wynikają głównie z wprowadzania do oferty tańszych inwestycji, jak również faktycznych obniżek cen w inwestycjach, gdzie sprzedaż utrzymuje się na niesatysfakcjonującym poziomie. W II kw. widoczna była również tendencja do obniżania cen, tak by dopasować je do limitu cenowego programu "Rodzina na swoim" – tłumaczy Jarosław Skoczeń.

Zarówno w IV kw. 2011 r. jak i pomiędzy styczniem a marcem br. wynosił on 5 002 zł/mkw. dla rynku pierwotnego (4 001,6 zł/mkw. dla rynku wtórnego). W konsekwencji odnotowano wzrost liczby mieszkań, które w stolicy Dolnego Śląska kwalifikują się do zakupu przy finansowaniu preferencyjnym kredytem, z poziomu 415 do 635.

Wyraźnie wzrosła również liczba wrocławskich inwestycji (z 24 na 38), w których oferowane są mieszkania spełniające zarazem cenowe i powierzchniowe kryterium programu. Niejednokrotnie proceder ten dotyczy zaledwie kilku (lub nawet jednego) mieszkania w inwestycji, co już uprawnia dewelopera do podawania informacji o możliwości dokonania zakupu mieszkania na danym osiedlu w ramach „Rodziny na swoim”.

A jak będzie wyglądała sytuacja na wrocławskim rynku mieszkaniowym w najbliższym czasie?

- Na najbliższe miesiące przewidujemy mniejszą liczbę nowo rozpoczynanych inwestycji oraz dalsze spadki ceny w związku z dość słabym popytem duszonym przez restrykcyjną politykę kredytową banków – wyjaśnia Jarosław Skoczeń.