TBS, kredyt czy wynajem? Sprawdź, co się najbardziej opłaca we Wrocławiu

Ruszył nabór wniosków na wynajem mieszkań w nowej inwestycji Leśnica X realizowanej przez TBS Wrocław przy ul. Dolnobrzeskiej. Chętni mają czas do 19 września br., by aplikować do Wydziału Lokali Mieszkalnych Urzędu Miejskiego Wrocławia. Do wynajęcia będzie 30 mieszkań, a zakończenie budowy planowane jest na przełomie II-III kwartału 2026 r.

W nowym TBS-ie dostępne będą mieszkania 1-, 2- i 3-pokojowe z aneksami kuchennymi o powierzchniach od 29,62 mkw. do 53,17 mkw. Lokale zostaną wykończone „pod klucz” i będą gotowe do umeblowania. Z każdego mieszkania przewiduje się wyjście na balkon, loggię lub taras.

Ile trzeba wydać, żeby móc starać się o mieszkanie w TBS-ie? Najemca mieszkania musi wpłacić partycypację, która dla osiedla Leśnica X wynosi 2 409,00 zł za mkw. Oznacza to, że będzie ona wynosiła od niemal 42 tys. zł (najmniejsze mieszkania) do 128 tys. zł (największe).

Z kolei stawka czynszu prognozowana jest na 28,50 zł za mkw. Czyli, w zależności od metrażu, wyniesie on od 844 zł do 1515 zł. Oczywiście, dodatkowo trzeba będzie ponosić opłaty za media (prąd, woda) czy Internet. To kolejnych kilkaset złotych.

Jeśli ktoś zdecyduje się więc na największe mieszkanie w ofercie, na start musi wydać 128 tys. zł, a potem miesięcznie płacić ponad 1,5 tys. zł (plus media).

TBS nie dla każdego 

Pamiętajmy, że mieszkanie w TBS-ie nie jest dla wszystkich. Trzeba bowiem spełnić określone warunki, żeby móc się o nie starać. Najważniejsze są te dotyczące dochodów. By złożyć wniosek o najem lokalu, nie można przekracza dochodu:

• w gospodarstwie jednoosobowym: 7 785,25 zł
• w gospodarstwie dwuosobowym: 10 899,34 zł
• w gospodarstwie trzyosobowym: 15 051,48 zł
• w gospodarstwie czteroosobowym: 17 646,56 zł,

Z drugiej strony trzeba mieć zdolność czynszową - w gospodarstwie jednoosobowym, to 2 818,37 zł, a w gospodarstwie wieloosobowym – co najmniej 1 878,91 zł na osobę.

Alternatywa: własne mieszkanie na kredyt

Osoba, która spełnia warunki, ale jednak chce mieć swoje M, może kupić mieszkanie na wolnym rynku. Sprawdziliśmy ceny w Leśnicy na jednym z popularnych portali – najtańsze mieszkania zaczynają się od ok. 11 tys. zł za mkw., choć są to nieliczne oferty, znacznie więcej jest takich za 12 – 14 tys. zł/mkw. Z kolei na rynku wtórnym trzeba zapłacić średni 10-12 tys. zł za mkw.

Na potrzeby naszego zestawienia, wzięliśmy jednak jedną z tańszych opcji – mieszkanie 42 mkw. za 507 tys. zł.

Żeby dostać kredyt na mieszkanie, trzeba mieć wkład własny – w zależności od banku – to od 10 do 20 procent. Dla mieszkania za 507 tys. zł oznacza to:

• Przy 20% wkładzie własnym: 101 400 zł (kredyt na 405 600 zł)
• Przy 10% wkładzie własnym: 50 700 zł (kredyt na 456 300 zł)

Oczywiście, im wyższy wkład własny, tym lepsze warunki kredytu otrzymamy, zwłaszcza że banki mają różne oferty. Mocno jednak uśredniając, kredytobiorca z naszego przykładu musiałby się liczyć z miesięczną ratą w wysokości ok. 2,7 tys zł (przy oprocentowaniu 6,74% i okresie spłaty około 21 lat). Oczywiście, również w mieszkaniu własnościowym, trzeba będzie płacić czynsz i media (w sumie ok. 700 zł).

Wynajem komercyjny 

Zostaje jeszcze wynajem, zwłaszcza dla osób, które nie mają gotówki na partycypację (TBS) czy wkład własny (kredyt). Oto niektóre z ofert wynajmu w Leśnicy w podobnym metrażu:

• 2 pokoje (49 mkw.) - 3300 + 970 czynsz (+ media)
• 2 pokoje (42 mkw.) - 2900 + 600 czynsz (+ media)
• 2 pokoje (41 mkw.) - 2400 + 800 czynsz (+ media)
• 2 pokoje (45 mkw.) - 2400 + 700 czynsz (+ media)
• 2 pokoje (35 mkw.) - 2300 + 740 czynsz (+ media)
• 2 pokoje (41 mkw.) - 2650 + 750 czynsz (+ media)

Jak widać, na wynajem mieszkania w Leśnicy trzeba przeznaczyć kwotę od ok. 3500 do ponad 4500 zł, trzeba również pamiętać o kaucji na początek.

Porównanie długoterminowe - co się bardziej opłaca?

Przykład dla mieszkania około 42 mkw., okres 10 lat:

TBS:

• Koszty początkowe: ~100 000 zł
• Miesięczne: ~1 400 zł
• Razem po 10 latach: 268 000 zł
• Mieszkanie nadal nie jest Twoje, ale przy rozwiązaniu odzyskasz zrewaloryzowaną kwotę partycypacyjną. 

Kredyt hipoteczny:

• Koszty początkowe: ~100 000 zł
• Miesięczne: ~3 400 zł
• Razem po 10 latach: 508 000 zł
• Masz własne mieszkanie, spłaciłeś już znaczną część kredytu

Wynajem:

• Koszty początkowe: 0-10 000 zł (kaucja + pierwszy czynsz)
• Miesięczne: ~3 500-4 000 zł
• Razem po 10 latach: 420-480 000 zł
• Nie masz nic