Rodzaje umów zawierane z deweloperem [EKSPERT RADZI]

Na zakup mieszkania u dewelopera decyduje się w dzisiejszych czasach coraz więcej osób. Transakcja ta często nie zamyka się w jednej, a w dwóch, a czasem nawet trzech kolejno zawieranych umowach. 

Pierwszą z nich jest umowa rezerwacyjna. Umowa ta najczęściej ma zastosowanie na wczesnym etapie procesu inwestycyjnego, kiedy deweloper bada dopiero rynek pod kątem popytu i cen za jakie może nieruchomości sprzedać. Z punktu widzenia kupującego, umowę tę warto zawrzeć wówczas gdy decyzja co do zakupu konkretnej nieruchomości nie została jeszcze podjęta, jednak nie chcemy aby w tym czasie ktoś wyprzedził nas w zakupie wybranej nieruchomości. Podpisując tego typu umowę, kupujący musi zwykle wpłacić na konto dewelopera opłatę rezerwacyjną, która w chwili podpisania umowy przedwstępnej lub deweloperskiej zaliczana jest na poczet ceny mieszkania. W przypadku natomiast, gdy kupujący zrezygnuje z zakupu mieszkania, w zależności od zapisu umowy, może żądać zwrotu całości lub części wniesionej opłaty rezerwacyjnej. 
 
Kolejnym etapem jest zawarcie umowy przedwstępnej lub umowy deweloperskiej, które czasem błędnie bywają ze sobą utożsamiane. Umowa deweloperska zawierana jest najczęściej na etapie, kiedy proces inwestycyjny nie jest jeszcze zakończony. Na jej podstawie deweloper zobowiązuje się po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego do ustanowienia odrębnej własności nieruchomości i przeniesienia jej na nabywcę w zamian za wynagrodzenie z tego tytułu. Szczegółowe wymagania co do formy oraz elementów tej umowy zawiera ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, zwana zwyczajowo „ustawą deweloperską”. Co istotne umowa ta powinna być pod rygorem nieważności zawarta w formie aktu notarialnego, jednak ww. ustawa zapewnia, iż koszty jej zawarcia deweloper oraz nabywca ponoszą w częściach równych. Zawarcie umowy deweloperskiej jest ponadto podstawą do wpisu w księdze wieczystej roszczenia o wybudowanie i przeniesienie na nabywcę własności lokalu lub domu jednorodzinnego. 
 
Co istotne dla nabywcy, ustawa deweloperska przewiduje specjalną ochronę środków pieniężnych nabywcy. Konsekwencją powyższego jest nałożenie na dewelopera obowiązku zawarcia z bankiem umowy o prowadzenie tzw. zamkniętego lub otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego uzupełnionego ewentualnie gwarancją lub ubezpieczeniem. Brak zawarcia w umowie deweloperskiej odpowiednich zapisów w zakresie takiego rachunku daje natomiast nabywcy prawo odstąpienia od niej - informują Inlegis Kancelarie Prawne.
 
Umowa przedwstępna zawierana jest natomiast najczęściej wówczas gdy mamy do czynienia z nieruchomością, która została już wybudowana. Istotą umowy przedwstępnej jest zobowiązanie do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej. W przeciwieństwie do umowy deweloperskiej brak jest poza kodeksem cywilnym szczegółowych ustawowych wymagań zarówno co do jej treści jak i formy. W dużej mierze  jej treść zależy zatem od woli stron umowy. Daje to deweloperowi duże pole do manewru, stąd też przed podpisaniem umowy przedwstępnej warto szczegółowo ją przeanalizować. 
Umowę przedwstępną najlepiej podpisać w formie aktu notarialnego. Wiąże się to oczywiście z większymi kosztami, ale daje nabywcy dodatkowe korzyści, których nie będzie miał w przypadku podpisania tej umowy w zwykłej formie pisemnej. Po pierwsze, w razie niejasności lub próby uchylania się przez dewelopera od zawarcia umowy przyrzeczonej, nabywca będzie miał możliwość sądowego dochodzenia jej zawarcia. Ponadto, taka forma umowy umożliwia również dokonanie do księgi wieczystej wpisu roszczenia o przeniesienie własności wybudowanego lokalu. Dzięki temu deweloper ma ograniczoną możliwość sprzedaży nieruchomości innemu nabywcy. 
 
Ostatnim etapem przy kupnie nieruchomości od dewelopera będzie umowa przeniesienia własności nieruchomości na nabywcę, której zawarcie poprzedzone jest odbiorem lokalu. Jest to bardzo ważny moment z punktu widzenia kupującego, ponieważ właśnie wtedy sprawdzić trzeba zgodność lokalu z projektem, zgłosić wszystkie usterki i domagać się ich usunięcia przez dewelopera. Warto skorzystać wówczas z pomocy fachowca, który zwrócić może uwagę na niedociągnięcia i wady, których nie bylibyśmy w stanie zauważyć. 
 
Podpisanie umowy przeniesienia własności nieruchomości na nabywcę następuje rzecz jasna w formie aktu notarialnego, którego koszty zawarcia obciążać będą zazwyczaj kupującego. Z momentem jej podpisania wszystkie prawa i obowiązki związane z  zakupioną nieruchomością przechodzą na kupującego. Notariusz zajmie się również pozostałymi formalnościami związanymi z założeniem nowej księgi wieczystej lub  dokonaniem odpowiednich wpisów (zmian) w księdze wieczystej dotychczasowej. Na życzenie Klienta notariusz może złożyć także wniosek o wpis hipoteki obciążającej zakupioną nieruchomość, jeżeli była ona kupiona na kredyt.
radca prawny Joanna Nogala, Inlegis